La gérance Libre Mode de fonctionnement

La Gérance libre, également appelée location-gérance, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce, appelé bailleur, en confie la gestion à une autre personne, appelée gérant libre, qui l’exploite à ses risques et périls en contrepartie d’une redevance.

Le gérant libre et le bailleur du fonds peuvent être des personnes physiques ou morales.

Ce contrat est régi par les articles 152 à 158 du Code de commerce.

Quels sont les avantages de la gérance libre ?

Pour le bailleur, il conserve la propriété de son fonds de commerce tout en s’assurant le paiement d’une redevance par le gérant libre.

Pour le gérant libre, la gérance libre lui permet de s’installer et d’exploiter le fonds sans avoir à acheter les éléments qui le composent (marchandises, équipement, clientèle, etc.) et qui sont très coûteux.

Très souvent la gérance libre est utilisée pour permettre au futur acquéreur d’un fonds de commerce de tester sa solidité économique et financière avant de l’acquérir.

Les risques liés à la gérance libre

Pour le bailleur du fonds:

• Il encourt le risque de dépréciation de la valeur du fonds de commerce à cause d’une éventuelle mauvaise gestion du gérant libre.
• Il n’a pas le droit, en principe, de s’immiscer dans la gestion opérée par le gérant libre quand bien même elle serait mauvaise.

Pour le gérant libre :

• Il exploite le fonds de commerce à ses risques et périls, et il est donc seul responsable des dettes contractées durant l’exploitation.
• En outre, si grâce à sa bonne gestion il apporte une plus-value au fonds de commerce, il ne pourra pas en profiter à l’issue de la gérance libre, car le bailleur récupèrera le fonds avec tous ses éléments. Le gérant libre n’a droit à aucune indemnité.
• Enfin, il n’a aucun droit au renouvellement automatique du contrat comme c’est le cas pour le bail commercial. Toutefois, les parties peuvent s’accorder pour insérer une clause qui prévoit ce renouvellement automatique.

Les conditions de la gérance libre

Premièrement : il faut noter que la loi marocaine n’exige aucune durée minimale pendant laquelle le propriétaire du fonds de commerce devra exploiter le fonds avant de pouvoir le concéder en gérance libre. Ainsi, le fonds de commerce pourra être loué dès sa création (contrairement aux deux années d’exploitation au minimum en France par exemple).

Deuxièmement : Il est très courant que le propriétaire du fonds de commerce et le propriétaire du local dont lequel il est exploité signent une clause d’exploitation personnelle (clause en vertu de laquelle seul le signataire du contrat de bail commercial peut occuper les lieux), dans ce cas, l’accord du propriétaire du local est nécessaire.

Troisièmement : Il faut fixer une redevance. Celle-ci est librement fixée entre les parties, elle peut être fixe dans son montant ou proportionnelle au chiffre d’affaires, comme elle peut être fixe dans le temps ou révisable.

Il est à noter que lorsque la redevance est proportionnelle au chiffre d’affaires ou au bénéfice, il est souvent accordé au bailleur, par une clause contractuelle spécifique, le droit de consulter les livres comptables du gérant libre.

Les effets de la gérance libre

L’obligation de publicité

Le contrat de gérance libre devra être publié dans la quinzaine de sa date, sous forme d’extrait au Bulletin officiel et dans un journal d’annonces légales (art.153 Code de com.).

Cette publicité a pour effet de porter à la connaissance des tiers, notamment des créanciers du bailleur, la conclusion du contrat de gérance libre.

Une autre modification doit être effectuée au registre du Commerce. En effet, le bailleur est tenu, soit de se faire radier du registre de commerce, soit de faire modifier son inscription personnelle avec la mention expresse de la mise en gérance libre.

A défaut de la radiation ou de l’inscription modificative, le bailleur reste solidairement responsable des dettes du gérant libre (art. 60 Code de com.).

La qualité de commerçant

Après signature du contrat de gérance libre, le gérant libre acquiert la qualité de commerçant. Ceci a pour conséquence qu’il devient soumis à toutes les obligations qui découlent de cette qualité, notamment celle de l’immatriculation au registre du commerce.

Par ailleurs, il est tenu d’indiquer sur tous les documents relatifs à son activité commerciale ainsi que sur toutes les pièces signées par lui à cet effet ou en son nom, son numéro d’immatriculation au registre du commerce et le siège du tribunal où il est immatriculé et sa qualité de gérant libre du fonds (art.154 Code de com.).

Toute infraction à cette règle est passible d’une amende de 2.000 à 10.000 dirhams.

La solidarité

Aux termes de l’article 155 du Code de Commerce, jusqu’à la publication du contrat de gérance libre et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le gérant libre des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Dans la pratique, beaucoup de contrats interdisent ou soumettent à l’accord exprès du bailleur, la conclusion par le gérant libre de conventions comportant des engagements financiers (tels que prêts, emprunts, facilité de caisse, dettes fournisseurs, etc.) dont le montant dépasserait un certain montant.

Par ailleurs, le bailleur du fonds reste tout au long de la gérance libre solidairement responsable avec l’exploitant des impôts directs et taxes assimilées dus à raison de l’exploitation dudit fonds (art. 99 du Code de Recouvrement des Créances Publiques).

Cette règle s’applique quand bien même les parties en auraient décidé autrement dans leur contrat.

Transfert du personnel

L’article 19 du Code de travail dispose que : « en cas de modification dans la situation juridique de l’employeur ou dans la forme juridique de l’entreprise, notamment par succession, vente, fusion ou privatisation, tous les contrats en cours au jour de la modification subsistent entre les salariés et le nouvel employeur ».

Ce transfert à pour effet la reprise par le nouvel employeur des obligations du précédent, notamment en ce qui concerne le montant des salaires et des indemnités de licenciement et le congé payé.

Les obligations du bailleur du fonds

Obligation de garantie

L’obligation de garantie est instituée par l’article 643 du Code des obligations et des contrats. Elle concerne :

1. La jouissance et la possession paisible du fonds de commerce concédé en gérance libre.

Ainsi le bailleur devrait s’abstenir de tout ce qui tendrait à troubler la possession du gérant libre ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de compter d’après la destination du fonds.

Exemple : le bailleur doit s’abstenir de faire concurrence à son gérant libre, en utilisant la même enseigne ou en détournant sa clientèle.

2. L’éviction : C’est le trouble que subit le gérant libre du fait des tiers et qui l’empêchent de jouir complètement du fonds de commerce

Exemple : un tiers au contrat réclame un droit sur le fonds de commerce.

3. Les défauts cachés du fonds de commerce

Sauf clause contraire, le bailleur est responsable des vices cachés et inconnus du gérant libre à condition qu’ils aient existé lors de la conclusion du contrat et qu’ils soient de nature à rendre le fonds impropre l’exploitation par le gérant libre.

L’article 654 du D.O.C. définit ces vices cachés comme étant les vices et défauts [du fonds] qui en diminuent sensiblement la jouissance, ou le rendent impropre à l’usage auquel il était destiné […]. Il répond également de l’absence des qualités expressément promises par lui […].

Les obligations du gérant libre

Il doit exploiter le fonds de commerce “en bon père de famille”, c’est à dire conformément aux usages commerciaux, sans changer la destination et consacrer tous ses soins à son exploitation de manière à lui conserver la clientèle et l’achalandage qui y sont attachés.

Le bailleur peut exiger de la part du gérant libre un dépôt de garantie qui va servir à garantir la bonne exécution de ses engagements par le gérant libre, notamment le paiement des redevances ou encore l’indemnisation du bailleur dans le cas où il subirait un préjudice par la faute du gérant libre à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Le gérant libre doit restituer le fonds de commerce à la fin du contrat au bailleur dans le même état où il se trouvait au départ. Pour cela il est souvent dressé un état des lieux et un inventaire des différents éléments du fonds de commerce et sont annexés au contrat.

Fin de la gérance libre

Le contrat de gérance libre prend fin :

• S’il est à durée déterminée, par l’arrivée du terme ;
• S’il est à durée indéterminée, par la résiliation unilatérale opérée par l’une des parties qui adresse une mise en demeure à l’autre partie en lui accordant un préavis raisonnable (si un certain délai n’est pas exigé par le contrat) ;
• Lorsque l’une des parties ne respecte pas ses obligations, le contrat peut être résilié soit par l’exercice d’une clause spécifique dans le contrat (clause résolutoire) soit par décision judiciaire ;
• Par le décès du gérant libre.

Conséquence majeure de la fin de la gérance libre : elle rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds et contractées par le gérant libre pendant la durée de la gérance (art.157 Code de Com.).

Par ailleurs, la fin de la gérance libre donne lieu aux mêmes mesures de publicité que celles exigées lors de sa conclusion.