La résiliation du bail commercial et l’indemnité d’éviction

La résiliation du bail commercial pose toujours de multiples questions tant pour le bailleur que pour le locataire. La liberté contractuelle trouve ici ses limites et vient s’heurter à la problématique de concilier des intérêts manifestement opposés. D’un côté celui du propriétaire de disposer de son immeuble et de l’autre, celui du locataire de protéger et sécuriser son fonds de commerce, souvent fruit de plusieurs années d’activité.

Le bail des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal est régi par la loi n°49.16 publiée au B.O. n°6578 (15 juin 2017).

Le bail commercial peut être résilié à l’initiative du bailleur dans deux les deux cas suivants:

• Lorsque le bailleur refuse au locataire le renouvellement du bail commercial alors qu’il en remplit les conditions nécessaires ;
• ou lorsqu’il entend résilier le contrat avant son terme.

Le droit au renouvellement du bail

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement lorsqu’il justifie d’une jouissance consécutive du local d’au moins deux années.

Toutefois, cette durée de jouissance minimale n’est pas requise pour avoir droit au renouvellement lorsque le locataire a versé entre les mains du bailleur une somme d’argent en contrepartie du droit au bail. Cette somme est couramment appelée « pas-de-porte », et son versement doit être constaté par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte distinct (art. 4 de la loi n°49.16).

Dans tous les cas, le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause du contrat ne peut ôter ce droit au locataire et toute stipulation dans ce sens est nulle (art. 6 de la loi n°49.16).

Le droit au renouvellement n’empêche cependant pas la résiliation du bail lorsque le bailleur refuse de le renouveler. Il a pour effet d’obliger celui-ci à payer au locataire évincé une indemnité pour la résiliation appelée indemnité d’éviction.

Dans la pratique, lorsque le bail arrive à son terme, le bailleur pourra :

• soit proposer ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire.
• soit refuser le renouvellement proposé et devoir adresser un congé au locataire.

L’indemnité d’éviction

Le locataire a, en principe, le droit à une indemnité d’éviction dans le cas où la rupture intervient à l’initiative du bailleur.

En effet le locataire est réputé avoir constitué un fonds de commerce dans le local loué en y exerçant son activité. L’indemnité a alors pour objectif de réparer l’ensemble du préjudice subi du fait de cette éviction (art. 7 al.2 de la loi n°49.16).

Cette indemnité est d’ordre public car la loi considère comme nulle toute clause ou compromis susceptible de faire échec au droit du locataire à l’indemnité de résiliation (art. 7 al. 5 de la loi n°49.16).

Elle est déterminée par le tribunal qui s’appuie sur un rapport d’expertise légale, mais son évaluation est encadrée par la loi.

En effet, l’indemnité est calculée à hauteur de la valeur du fonds de commerce qui est elle-même estimée sur la base des déclarations fiscales au titre des quatre derniers exercices, à laquelle s’ajoutent les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation et de restauration ainsi que les éléments du fonds perdus par le locataire. Elle comprend également les frais de déménagement.

Dans le cas où le locataire aurait versé un pas-de-porte, l’indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à son montant (art. 7 dernier alinéa).

Les causes d’exonération de l’indemnité d’éviction

Outre le cas où la résiliation intervient à l’initiative du locataire auquel cas il n’a droit à aucune indemnité, les causes d’exonération figurent toutes dans l’article 8 de la loi n°49.16. Le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité au locataire pour éviction dans les cas suivants :

1 – Non-paiement du montant équivalent à trois mois de loyer, dans un délai de quinze jours après réception de la mise en demeure ;

2 – lorsque le locataire introduit, sans consentement du bailleur, une transformation dans le local de nature à porter préjudice au bâtiment et à sa sécurité, ou en élever les charges, à moins que le locataire fasse connaître son intention de remettre les lieux à l’état initial dans le délai fixé par la mise en demeure, et que les travaux soient effectués, dans tous les cas, dans un délai n’excédant pas trois mois ;

3 – lorsque le locataire change l’activité de son fonds de commerce sans consentement du propriétaire, à moins que le locataire fasse connaître son intention de la remettre à l’état initial dans le délai qui lui a été fixé, et que cette remise à l’état soit, dans tous les cas, effectuée dans un délai n’excédant pas trois mois ;

4 – lorsque le local menace ruine, à moins que le locataire prouve la responsabilité du bailleur de ne pas avoir entrepris les travaux d’entretien dont il est chargé par un commun accord ou en vertu de la loi, en dépit de sa mise en demeure ;

5 – lorsque le local objet du bail est tombé en ruine du fait du locataire, d’une force majeure ou d’un cas fortuit ;

6 – si le locataire procède à la sous-location du local malgré l’existence d’une clause d’exploitation personnelle dans le contrat.

7 – lorsque le fonds de commerce perd sa clientèle et son achalandage suite à la fermeture du local pendant deux années au moins.

La loi n°49.16 a donc limité au nombre de sept les causes d’exonération et en a exclu le cas dans lequel le propriétaire des lieux entend les reprendre pour les habiter lui-même ou un membre de sa famille. (voir l’article 26 qui fixe le délai d’éviction à 3 mois lorsque la requête est basée sur la volonté de reprendre le local pour usage personnel).

Le congé

Le bailleur qui entend mettre fin au bail, doit adresser au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier de justice, un congé exposant obligatoirement le motif et lui accorder un délai d’éviction qui court à partir de la date de réception (art. 26 de la loi n°49.16).

Durée du délai

Le délai d’éviction est fixé à :

– Quinze (15) jours lorsque la requête est basée sur le défaut de paiement des loyers ou sur le fait que le local est menaçant ruine ;

– Trois (3) mois dans les autres cas (notamment lorsque la requête est basée sur une volonté de reprendre le local pour usage personnel, etc.).

Ce délai permet au locataire de remédier à la cause d’éviction en payant le montant des loyers en retard ou en remettant les choses à leur état initial.

Mais si le locataire ne donne pas suite au congé qui lui a été adressé dans le délai fixé, le bailleur peut recourir au tribunal compétent pour sa validation.

L’action en validation du congé

Le tribunal saisi vérifie le respect de la procédure et estime le bien fondé du congé adressé. Il prononce sa validation et l’éviction du locataire s’il estime que la demande est fondée et la procédure respectée. Dans le cas contraire, il rejette la demande (art. 26 de la loi n°49.16).

Si le locataire conteste les motifs d’éviction, il peut introduire une requête d’indemnisation soit au cours de l’action en validation introduite par le bailleur ; soit dans un délai de six mois à partir de la notification du jugement définitif d’éviction (art. 27 al.3 loi n°49.16)

La clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause que les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial et qui prévoit que, à défaut du paiement des loyers pour une période de trois mois et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse à l’expiration d’un délai de quinze jours de la date de sa réception, le bailleur pourra introduire une requête au juge des référés, en vue de constater la réalisation de la condition résolutoire et la remise de l’immeuble ou du local au propriétaire (art. 33 loi n°49.16).

L’intérêt de cette clause est double. D’abord, le bailleur bénéficie de la rapidité de la procédure des référés au lieu d’intenter une action en validation du congé.

Ensuite, le contrat de bail est résilié de plein droit. Le pouvoir du juge des référés se limite alors à constater la réalisation des conditions de la clause résolutoire et ne s’étend pas à l’appréciation des motifs sur lesquels s’appuie la résiliation.